Entre 2023 et 2025, la région du Moyen-Orient s’est imposée comme la zone la plus rentable pour l’industrie hôtelière au niveau mondial, affichant une croissance annuelle marginale mais soutenue. Cette situation résulte de plusieurs facteurs structurels mesurables : un changement dans les segments de clientèle, une concurrence stratégique entre marchés clés, un portefeuille d’actifs diversifié et un investissement massif dans les infrastructures.
Commençons par le profil des visiteurs. La principale raison de la croissance régionale est le changement de source de revenus. Il y a quelques années, une part importante des clients voyageait pour des raisons gouvernementales, mais ce segment a fortement diminué, avec une baisse de plus de 12 % du prix moyen des chambres, montrant que ce type de clientèle pèse désormais moins dans le revenu global de la région. Qui a pris sa place ?
Aujourd’hui, ce sont les touristes en circuits organisés et les voyagistes qui occupent ce segment et paient désormais les prix les plus élevés par chambre. Comme le souligne le rapport de HotelsMag, il s’agit d’un « changement structurel éloignant la dépendance au secteur public vers des segments loisirs et business à plus forte valeur ajoutée ». Le segment gouvernemental est le seul à se contracter, tandis que les autres segments, particulièrement celui des loisirs, connaissent une croissance soutenue. Le secteur hôtelier dépend donc maintenant des touristes classiques plutôt que des dépenses publiques.
Dubaï et l’Arabie Saoudite : une compétition bénéfique pour la région
Deux acteurs principaux dynamisent cette situation. D’une part, Dubaï (Émirats Arabes Unis), qui est passée d’un noyau urbain unique à une métropole diversifiée avec des districts financiers, des médias, des industries créatives et du loisir. D’autre part, l’Arabie Saoudite entre avec force sur le marché : grâce à sa Vision 2030, les fonds publics ont financé massivement les infrastructures et le tourisme, exerçant une « pression compétitive réelle sur Dubaï ». Cette rivalité stimule la qualité et l’offre dans toute la région.
Hôtels pour tous les budgets : la surprise du segment moyen
Alors que la région est souvent associée au luxe, le segment milieu de gamme est le plus rentable et le plus rapide à croître. L’analyse confirme que « les propriétés de prix moyen dominent le marché en termes de rentabilité globale et constituent le segment le plus lucratif ». Les hôtels de luxe restent néanmoins très rentables, avec des marges d’exploitation brute stables dans la fourchette moyenne à basse du 40 %. La rentabilité couvre donc tous les niveaux.
Riyad, leader en restauration
La capitale saoudienne, Riyad, se distingue par la rentabilité de ses restaurants et bars d’hôtels, atteignant 48 % en 2025, contre 41,3 % pour Dubaï. Cette performance s’explique par des prix élevés et des coûts maîtrisés, établissant un nouveau standard mondial de rentabilité F&B.
Investissement d’avenir : des milliers de chambres en construction
Les investisseurs et promoteurs sont conscients de cette dynamique et anticipent le futur. Selon GCC Business Watch, le portefeuille de nouveaux hôtels en construction au Moyen-Orient atteint 650 projets totalisant 161 574 chambres. L’Arabie Saoudite mène cette expansion avec 342 projets et plus de 92 000 chambres, suivie par les Émirats Arabes Unis avec 100 projets et 25 470 chambres.
Sources: HotelsMag, GCC Business Watch, RLA Global, Hospitality Net, The Super Prime.
