Selon un rapport récent publié par Jones Lang LaSalle Incorporated (JLL) — société mondiale de services immobiliers et de gestion d’investissements, dont le siège est au Royaume-Uni et qui possède des bureaux dans 80 pays —, l’investissement mondial dans des projets hôteliers a atteint près de 50 milliards d’euros en 2024. Bien que ce chiffre représente une légère progression par rapport à 2023 (+6,8 %), il reste en baisse d’environ 22 % par rapport à 2021 et 2022 (65,7 milliards et 65,53 milliards d’euros respectivement). En tout état de cause, l’investissement de 2024 reste bien inférieur (-41 %) à celui de 2015, année où un record spectaculaire de 84,65 milliards d’euros avait été enregistré. Malgré tout, l’investissement de l’année dernière représente près de 45 % de plus qu’en 2020, l’année la plus sombre de la période, marquée par l’arrêt mondial provoqué par la pandémie.
Mais au-delà d’une reprise progressive de l’investissement global dans les projets d’hôtels et resorts, les données de JLL révèlent également un changement dans le profil des opérations. Alors qu’en 2015, les grands portefeuilles et les transactions corporatives dominaient (avec des moyennes d’investissement bien supérieures à celles d’aujourd’hui), en 2024, 79 % des transactions ont porté sur des actifs individuels, avec une taille moyenne de seulement 39 millions d’euros, « soit 22 % en dessous de la moyenne historique ». Quoi qu’il en soit, les actifs de services sélectionnés et de luxe ont été les plus favorisés, car les investisseurs semblent privilégier les investissements réduits dans des hôtels uniques avec un flux de trésorerie établi. Ces données reflètent l’impact durable des taux d’intérêt élevés et une aversion accrue au risque sur les marchés financiers.
En ce qui concerne les ventes, le secteur hôtelier mondial a atteint en 2024 4,8 milliards de nuitées, soit 102 millions de plus que l’année précédente. Cette croissance a permis une augmentation de 4 % du RevPAR (revenu par chambre disponible), bien que des écarts régionaux persistent : l’Asie-Pacifique reste 10 % en dessous des niveaux prépandémiques, tandis que l’Europe et les Amériques (Amérique latine, Canada et États-Unis) les dépassent de 26 % et 17 % respectivement. Pour 2025, on prévoit une croissance du RevPAR comprise entre 3 % et 5 %, stimulée par le tourisme d’affaires et le retour des voyageurs asiatiques.
Pour ce qui est de l’investissement global, et toujours selon le rapport de JLL, les régions Asie-Pacifique et Europe ont été les principales contributrices à la croissance récente, alors que les Amériques ont montré un certain recul. Plus précisément, cette zone géographique a enregistré en 2024 une baisse de 15 % du volume d’investissements hôteliers par rapport à 2023. Une situation qui contraste avec la croissance observée au Moyen-Orient, en Afrique et en Europe (36 %), et en Asie-Pacifique (15 %). Ce recul est principalement attribué à la lenteur de la baisse des taux d’intérêt par la Fed (Réserve fédérale des États-Unis) et à une moindre activité des capitaux institutionnels par rapport aux années précédentes.
Pour l’avenir, il semble y avoir des motifs d’optimisme. On s’attend à ce que l’investissement, soutenu par une amélioration des conditions financières et le retour de certains grands acteurs sur le marché, augmente entre 15 % et 25 % en 2025. À cet égard, deux marchés se distinguent particulièrement : l’Inde et l’Arabie saoudite. Le premier, avec sa population immense et une classe moyenne en expansion, est destiné à devenir l’un des plus grands émetteurs de touristes au monde. Le second, avec seulement 400 000 chambres actuelles (dont 17 % gérées par des marques mondiales), prévoit d’en ajouter 100 000 d’ici 2030 dans le cadre de l’ambitieuse initiative Vision 2030, pour se positionner comme pôle touristique mondial de premier ordre. L’objectif est d’atteindre 150 millions de touristes par an d’ici 2030, avec 102 000 chambres supplémentaires en développement.
Cependant, l’offre hôtelière mondiale ne croîtra que de 2 % en 2025, bien en dessous de la moyenne historique de 4,2 %. Ce phénomène bénéficiera aux établissements situés dans les centres urbains et dans des marchés avec des barrières à l’entrée élevées. En clair, des villes comme Londres, New York, Tokyo, Singapour ou Madrid, qui continueront d’attirer les investissements hôteliers en 2025 car ce sont des marchés consolidés avec une demande stable. Toutefois, y construire de nouveaux hôtels est complexe et coûteux, ce qui protège la valeur des actifs existants et incitera ainsi « les investisseurs à se concentrer sur les principaux marchés urbains ».
Enfin, notons l’impact de l’intelligence artificielle (IA), qui devrait permettre une optimisation des coûts salariaux — représentant plus de 50 % des dépenses opérationnelles — grâce, notamment, à la maintenance prédictive et à la planification du personnel basée sur les prévisions d’occupation. En parallèle, l’IA permettra de personnaliser l’expérience des clients, par exemple via une gestion intelligente des recommandations de voyage.
D’un point de vue global, le secteur hôtelier international progresse, mais à un rythme mesuré. Il semble avoir tiré les leçons des années d’euphorie, en donnant désormais la priorité à la durabilité plutôt qu’à la croissance à tout prix. Les prochaines années devraient voir émerger une industrie plus diversifiée, plus technologique et, surtout, plus consciente de ses forces et de ses limites.
Sources: Jones Lang LaSalle Inc.
