Les nouvelles se multiplient dans les médias spécialisés et généralistes : l’Égypte vient de lancer un projet urbain qui aspire à devenir le nouveau centre de loisirs et d’affaires du Grand Caire. Il s’agit d’un développement urbanistique porté par Talaat Moustafa Group (TMG), l’un des plus grands promoteurs immobiliers du pays, en association avec la Banque Nationale d’Égypte, qui a apporté à cette occasion une participation de 24,5 % de son capital.
Ce n’est pas la première fois que la pression démographique sur Le Caire, l’une des zones métropolitaines les plus denses du monde, pousse les autorités à planifier son expansion au-delà de la vallée du Nil. La Nouvelle Capitale Administrative, commencée il y a une décennie, fut le premier grand pari de cette expansion de la capitale du pays. Nous découvrons aujourd’hui ce nouveau et colossal projet urbanistique. Nous faisons référence à The Spine, un plan de développement urbain qui aspire à attirer et accueillir un profil d’investisseurs, d’entreprises et de résidents à hauts revenus.
Le design de The Spine prévoit un complexe sous la forme d’un corridor linéaire de 5 km de longueur, comme partie du cœur de Madinaty, la ville satellite que TMG développe depuis deux décennies dans les périphéries orientales du Caire. La parcelle occupe 2,4 millions de m2, sur lesquels seront élevées 165 tours atteignant jusqu’à 130 m de hauteur. La surface construite totale atteindra 3,8 millions de m2.
La proposition combine des usages résidentiels, commerciaux, hôteliers et de loisirs avec des espaces publics, dans une stratégie de mobilité qui prétend éliminer de la surface la voiture particulière. Selon la documentation fournie par le promoteur, The Spine se présente comme «la première communauté sans voitures du Caire», avec un réseau de rues piétonnes, de parcs et de promenades comprenant plus d’un million de m2 d’espaces verts et de canaux d’eau. Le trafic routier et les services logistiques sont dissimulés dans un niveau souterrain qui maintient libre le niveau de la rue.
TMG a forgé le terme de «ville cognitive» —au-delà de l’étiquette de «ville intelligente»— pour suggérer une description graphique de la plateforme technologique du projet. Selon le portail officiel de The Spine, il s’agit d’«une destination intelligente dans laquelle technologie, design et expérience humaine fonctionnent comme un tout», ou, autrement dit, d’un environnement intégré qui «détecte, s’adapte et s’optimise en temps réel afin d’améliorer la manière dont les personnes vivent et travaillent».
En termes plus techniques, les résidents et locataires interagiront, à travers une application unique connectée à une salle centrale de contrôle et de coordination, avec les services d’énergie, d’eau, de sécurité, de mobilité autonome et un réseau de tramway. Le développement urbain disposera également d’une connectivité 5G, d’une redondance fibre et d’un support satellite, ainsi que de systèmes de cybersécurité conçus pour attirer des locataires corporatifs internationaux. Un autre détail opérationnel pertinent de The Spine est sa qualification comme Zone d’Investissement Spécial. Cette figure réglementaire égyptienne accorde aux investisseurs étrangers des incitations fiscales, douanières et administratives, ainsi qu’un cadre de travail plus flexible et un système de résolution des litiges.
Des bureaux (580.000 m2), des hôtels (3.500 chambres et suites), une zone commerciale de luxe et des attractions de loisirs (565.000 m2), avec restaurants, théâtre, pavillon polyvalent, galerie d’art numérique et installations pour sports d’aventure, sont quelques-uns des composants prévus pour ce développement urbain. Un élément singulier sera sans aucun doute la première lagune de baignade du Caire, ainsi que sa fontaine dansante emblématique.
Dans le chapitre environnemental, le développement incorpore un système de refroidissement centralisé qui, selon le promoteur, réduira la consommation énergétique d’environ 30 % par rapport aux systèmes conventionnels. La gestion des bâtiments par intelligence artificielle, l’utilisation de matériaux écologiques et, notamment, la possibilité de commercialiser des crédits carbone, sont d’autres composants de la stratégie de durabilité. TMG décrit ce dernier mécanisme comme le premier de ce type en Égypte.
Le Premier ministre égyptien, Mostafa Madbouly, a officiellement présenté le projet en avril dernier (2026), lors d’une cérémonie de confiance dans la croissance du pays. Dans des déclarations reprises par l’agence Arab News, Madbouly a affirmé que les investisseurs «voient que l’Égypte bénéficie de sécurité et de stabilité» ; en conséquence, a-t-il ajouté, ils ont également confiance dans l’obtention «des plus grands rendements économiques possibles». The Spine générera également, a déclaré le Premier ministre, environ 155.000 emplois et apportera au trésor public quelque 13 milliards d’euros de recettes fiscales tout au long de son développement. L’investissement total, de son côté, s’élèvera à environ 23 milliards d’euros.
Le projet urbanistique The Spine n’est toutefois pas exempt d’interrogations, puisqu’il entrera directement en concurrence pour le même segment de clientèle avec la Nouvelle Capitale Administrative, déjà très avancée, ou d’autres développements urbains et immobiliers voisins, comme celui de Mostakbal City. Néanmoins, TMG semble faire confiance à son historique commercial et à sa capacité d’attirer des acheteurs étrangers ainsi que des Égyptiens résidant à l’étranger, un modèle qui a démontré son succès ces dernières années. En effet, la publicité du groupe est désormais également diffusée en anglais afin d’atteindre une audience plus large.
Sources: The Spine TMG, Arab News.
Images: The Spine TMG.
